不动产统一登记知识

　　第一期

　　1、问：不动产统一登记的意义?

　　答：实行不动产统一登记，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容。

　　实行不动产统一登记，是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求。

　　实行不动产统一登记，有利于保护不动产权利人合法财产权。

　　实行不动产统一登记，是简政提效、方便群众的新要求。

　　2、问：什么是不动产?

　　答：依照《不动产登记暂行条例》的规定，“不动产”是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。

　　3、问：什么是不动产登记?

　　答：不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

　　4、问：不动产登记范围包含哪些?

　　答：按照国务院《不动产登记暂行条例》，所有不动产都要统一到一个部门登记。不动产登记的对象包括：

　　(一)集体土地所有权；

　　(二)房屋等建筑物、构筑物所有权；

　　(三)森林、林木所有权；

　　(四)耕地、林地、草地等土地承包经营权；

　　(五)建设用地使用权；

　　(六)宅基地使用权；

　　(七)海域使用权；

　　(八)地役权；

　　(九)抵押权；

　　(十)法律规定需要登记的其他不动产权利。

　　5、问：什么是不动产统一登记?

　　答：不动产统一登记，是将分散在国土、住建、农业、林业等部门的不动产登记职能整合到一个部门，承担不动产统一登记。

　　6、问：为什么要实行不动产统一登记?

　　答：一是方便群众。二是提高效率。三是降低成本。四是保障权益。

　　7、问：不动产统一登记有何好处?

　　答：减少办事环节，提高工作效率，保障不动产交易安全。

　　8、问：不动产登记的类型都有哪些?

　　答：依照《不动产登记暂行条例》的规定，不动产登记的类型包括：首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。

　　9、问：不动产登记的流程是什么?

　　答：(1)申请：(2)受理：(3)审核：(4)登簿：(5)发证：

　　10、问：不动产登记机构应当在几个工作日内办结不动产登记手续?

　　答：根据《不动产登记暂行条例》规定不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续。

　　第二期

　　1、问：哪些情况下核发《不动产权证书》，哪些情况下核发不动产权登记证明?

　　答：证明不动产抵押权、地役权或者预告登记、异议登记等事项的核发《不动产登记证明》；查封登记不颁发证书或证明；此外的其他登记事项核发《不动产权证书》。

　　2、问:不动产统一登记前颁发的都是单独的土地证、房产证等权属证书，是否需要更换?

　　答：不动产统一登记不是对产权关系的调整，不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。之前，依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效，只有在权利人自愿申请或在办理变更登记、转移登记时，才需要更换新的不动产权证书。

　　3、问：不动产登记哪些需要双方申请，哪些可以由当事人单方申请?

　　答：属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：一是尚未登记的不动产首次申请登记的；二是继承、接受遗赠取得不动产权利的；三是人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；四是权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；五是不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；六是申请更正登记或者异议登记的；七是法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。以上情况以外的，均由当事人双方共同申请。

　　4、问：不动产权不予登记的情形有哪些?

　　答：有下列情形之一的，不动产登记机构不予登记：

　　(一)存在权属争议的，但申请异议登记的除外；

　　(二)不能提供合法、有效的权属来源证明材料或者申请登记的不动产权利与权属来源证明材料不一致的；

　　(三)申请登记的事项与不动产登记簿记载冲突的；

　　(四)未提交依法缴纳不动产价款、税费等凭证或者减免证明的；

　　(五)申请登记的不动产权利超过规定的使用期限的；

　　(六)申请处分的不动产被依法查封期间，权利人因处分不动产申请登记的；

　　(七)法律、行政法规规定的其他不予登记的情形。

　　不予登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人不予登记的理由。

　　5、问：申请不动产登记应提交哪些材料?

　　答：《不动产登记暂行条例》第16条第1款规定，申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：

　　(一)登记申请书；

　　(二)申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；

　　(三)相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；

　　(四)不动产界址、空间界限、面积等材料；

　　(五)与他人利害关系的说明材料；

　　(六)法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。

　　6、问：办理房地产登记，需要提交的材料主要包括哪些?

　　(一)《不动产登记申请表》。主要填写申请人基本情况、房屋和土地的基本情况、申请的事项和原因等。

　　(二)身份证明材料。单位申请的，提供《营业执照》《组织机构代码证》；个人申请的，要提供《居民身份证》。如果委托他人办理的，还要提供授权委托书和代理人身份证明材料。

　　(三)房地产权属来源证明材料。包括取得土地的相关批准文件，如《建设用地使用权出让合同》《建设用地批准书》；房屋符合规划的证明，如《建设工程规划许可证》《房屋竣工验收备案证》《安全鉴定报告》等。

　　(四)房地产界址、空间界限和面积等材料。包括土地测绘资料、房屋测绘资料，如房屋平面图、宗地图、楼层分层分户图等。

　　7、问：原有房屋、土地等产权证书是否需要更换?

　　答：不需要。原房屋、土地、林地等不动产权证书依然继续有效,不强制更换新的证书。办理买卖、变更、转移等过户手续时换发新的不动产权证。

　　8、问：办理不动产抵押登记需要多长时间?

　　答：我市不动产抵押登记由法定的30个工作日办结压缩至20个工作日办结。

　　9、问：申请不动产登记，我市到哪里办理?

　　答：山南市政务服务大厅。

　　10、问：不动产登记是否要收费?

　　答：不动产登记严格按规定进行收费。

　　第三期

　　1、问：不动产登记信息可以随意查询吗?

　　答：不是任何人都可以查询不动产登记信息。一般来说，不动产权利人、与不动产权利有利害关系的人，可以依法查询、复制不动产登记资料。另外，司法部门需要了解权利人的不动产信息时，也可以查询的，但必须提供查询目的和查询的证件。不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的。登记机关工作人员违反规定泄露登记资料，已经查询的单位和个人违反规定泄露查询资料的，都需要承担相应的法律责任。

　　(五)土地出让金、契税等税费缴纳票据。

　　2、问：原有不动产权证书遗失、损害等，如何换发、补发?

　　答：不动产权属证书或者登记证明破损、填制错误的，当事人可以向不动产登记机构申请换发。符合换发条件的，不动产登记机构应当予以换发，并收回原不动产权属证书或者登记证明。

　　不动产权属证书或者登记证明遗失、灭失，不动产权利人提出补发申请的，由不动产登记机构在公开媒体上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明后，予以补发。

　　不动产登记机构补发不动产权属证书或者登记证明的，应当将有关事项记载于不动产登记簿，并在不动产权属证书或者登记证明上注明“补发”字样。

　　3、问：共有不动产登记如何申请?

　　答：申请共同共有不动产登记的，应当由全体共有人或者其委托代理人提出；申请按份共有不动产登记的，应当由占份额三分之二以上的共有人或者其委托代理人提出。但共有人之间另有约定的除外。

　　共有人协议变更共有性质，以及就共有不动产的处分进行约定申请登记的，应当共同申请。共有不动产因共有人姓名、名称或者不动产自然状况变化需要申请变更登记的，可以由相关的共有人申请。

　　按份共有人转让其享有的不动产份额，应当与受让人共同申请转移登记；受让人属于共有人以外的，应当同时提交其他共有人放弃优先购买权的书面证明。按份共有人抵押其不动产份额的，应当与抵押权人共同申请登记。

　　4、问：伪造、变造不动产权属证书或登记证明应当承担的法律责任?

　　答：伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明，或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的，由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴；有违法所得的，没收违法所得；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　5、问：原颁发有的《房屋产权证》，能否办理不动产转移抵押登记?

　　答：根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二条房地一并登记的原则。原颁发有《房屋所有权证》，该房产(套房)所占的土地(分割土地)已办有土地使用证的，可直接办理不动产转移、抵押登记，转移后核发《不动产权证》。

　　原颁发有《房屋所有权证》，但该房产所占的土地未办有土地使用证或套房土地未分割办有土地使用证的，应提交合法土地来源依据，对该宗房地产一并办理不动产登记后，才可办理不动产转移或抵押登记。

　　6、问：房地产开发企业的商品楼房如何办理土地分割登记?

　　(1)开发企业的商品楼房未曾办理房产证的。开发企业在完成全部竣工验收程序后，持该宗地的《国有土地使用证》(已抵押的须还款解除抵押)、报建文件、竣工验收文件、开发企业身份证明到山南市行政服务中心国土窗口申请房屋实测和房屋分割，房屋分割数据经公示无异议后，根据房屋数据来分割土地，然后在开发企业申办不动产权证时收回并注销原《国有土地使用证》。

　　(2)房地产开发企业的商品楼房已申领房产证的。房地产开发企业持原房屋测绘成果报告书、房屋分割表、土地证复印件、申请人身份证明文件、土地分割申请书到山南市行政服务中心国土窗口申请办理土地分割。土地分割成果经公示无异议后，房产已过户到购房人名下的，持相关文件到山南市行政服务中心国土窗口办理土地转移登记，受理该宗地第一个转移登记时收回并注销原《国有土地使用证》；房产仍在房地产开发企业名下的，持相关文件到山南市行政服务中心国土窗口申请办理土地分割的变更登记，受理该宗地第一个变更登记时收回并注销原《国有土地使用证》。

　　7、问：哪些情况不能办理不动产登记?

　　答：申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面通知申请人：违反法律、行政法规规定的，如土地违法违规行为尚未处理或正在处理的；未按合同约定付清全部土地价款的；按土地价款缴纳比例分割申请登记的；申请登记的土地权利超过规定期限的；无合法用地批准等土地登记申请要件的；对经营性用地没有按招标拍卖挂牌等方式出让的；协议出让地价低于出让底价的；违反规划改变土地用途的；未办理土地使用权登记而设定抵押的；异议登记期间未经异议登记权利人同意，申请办理抵押登记的；查封登记解除前申请办理抵押登记等。存在尚未解决的权属争议的，对有权属争议的土地，应该在依法解决争议之后进行登记。申请登记的不动产权利超过规定期限的，包括超过耕地、草地、林地等土地承包经营权的期限；建设用地使用权的期限；海域使用权的期限；地役权的期限；抵押权的期限等。法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

　　8、问：不动产登记的程序是怎样的?

　　答：我国的不动产登记程序分为申请、受理、审核和登簿发证四个步骤。申请是不动产登记申请人向不动产登记机构提出的进行登记的请求。一般来说，当事人不申请，登记机构不得办理登记。受理的过程实际上相当于初步审查。主要审查申请在形式上是否符合受理的要求，如申请人提交的材料是否齐备、申请材料上的内容与申请登记事项是否相符、是否符合法定形式的要求以及申请材料之间的内容是否对应等。对符合条件的申请，登记机构予以接受，并根据有关规定收取登记费用。登记机构受理申请后，在决定是否登记之前，需要对申请登记的事项进行进一步的审核，以保证登记结果的准确。不动产登记簿是物权归属和内容的根据，因此，登记人员对登记材料审查合格后，应当及时将登记事项记载于登记簿，完成登记，并向申请人发放。

　　9、问：不动产权证书有什么用?

　　答：我国历来有对不动产权利人颁发权利证书的传统，《不动产权证书》就是新时期实施不动产统一登记后，给权利人颁发的统一证书。《不动产权证书》对于保护权利人合法权益、规范登记行为等具有重要的意义。根据《物权法》的规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”权利人申请登记，领取《不动产权证书》，表明了权利人的不动产权利可以得到法律的保护。权利人也能够根据证书记载的内容，及时便捷地掌握自己的不动产财产状况，有效便捷地开展有关交易，保护和实现自己的不动产合法权益。同时，发证是不动产登记的一个重要环节，《不动产权证书》要发放到权利人手中，证书发放的及不及时、记载的准不准确，对登记机构也是一种监督，有利于规范不动产登记行为。《不动产权证书》也是重要的不动产权属来源材料，是申请不动产登记的必备材料，能够辅助登记机构审查登记的内容，提高登记质量和效率。《不动产权证书》的内容根据登记簿的记载填写，如果证书和登记簿记载不一致，除有证据证明登记簿确有错误外，应以登记簿为准。

　　10、问：房屋买卖合同生效，房屋所有权就自动转移了吗?

　　答：房屋买卖合同生效之后的法律效力与办理不动产登记产生的法律效力是不同的。也就是说，合同生效不等于所有权变动，只有办理了不动产登记，才产生物权变动的法律效果。

　　第四期

　　1、问：登记机关是否可以依据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定直接办理注销登记?

　　答：登记机关完全可以依据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定直接办理注销登记。

　　2、问：监护人能处理未成年人的房屋财产吗?

　　答：一般情况下，未成年人的父母就是未成年人的监护人。监护人可以处理未成年人的房屋财产。但是，需要注意的是，监护人处分未成年人的房屋而申请登记的，需要提供他(她)与未成年人的身份关系的证明，还要提供他(她)处分房屋行为是为未成年人利益的书面保证。

　　3、问：什么时候可以撤回不动产登记申请?

　　答：登记机构将登记事项记载于不动产登记簿之前的这段时间里，申请人可以撤回登记申请。登簿之后，不动产物权就已经成立，是不能撤回不动产登记申请的。

　　4、问：为防止房地产开发商“一房多卖”，购买预售商品房以后应该怎么办?

　　答：为防止开发商“一房多卖”，买房人可以要求预售人一起前往不动产登记窗口申请预告登记。如果预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人也可以单方面申请预告登记。

　　5、问：“小产权房”能否申请不动产登记?

　　答：不动产登记是按照《物权法》的要求，依法保护不动产权利人合法权益的行为，不能登记不合法的内容。根据我国现有法律，“小产权房”违反了《土地管理法》有关规定，从诞生之日起就没有取得合法的身份，将其纳入不动产统一登记是没有依据的。所以“小产权房”不能准予登记。

　　6、问：申请不动产登记资料查询要提供哪些申请材料?

　　答：查询不动产登记资料应当提交下列材料：

　　(一)查询申请书；

　　(二)申请人、代理人身份证明材料，授权委托书，境外委托人应当提交经过公证或者认证的授权委托书；

　　(三)利害关系人查询的，提交存在利害关系的证明材料。

　　有关国家机关查询的，应当提供本单位出具的协助查询证明材料、工作人员的工作证。

　　7、问：不动产登记不予查询的情形有哪些?

　　答：有下列情形之一的，不动产登记机构不予查询，并书面告知理由：

　　(一)申请查询的不动产不属于不动产登记机构管辖范围的；

　　(二)查询人提交的申请材料不符合规定的；

　　(三)申请查询的主体或者查询事项不符合规定的；

　　(四)法律、行政法规规定的其他情形。

　　8、问：原有不动产权证书遗失、损坏，如何换发、补发?

　　答：不动产权属证书或者登记证明污损、破损的，当事人可以向不动产登记机构申请换发。符合换发条件的，不动产登记机构应当予以换发，并收回原不动产权属证书或者登记证明。

　　不动产权属证书或者登记证明遗失、灭失，不动产权利人提出补发申请的，由不动产登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明后，予以补发。

　　不动产登记机构补发不动产权属证书或者登记证明的，应当将有关事项记载于不动产登记簿，并在不动产权属证书或者登记证明上注明“补发”字样。

　　9、问：共有不动产登记如何申请?

　　答：申请共同共有不动产登记的，应当由全体共有人或者其委托代理人提出；申请按份共有不动产登记的，应当由占份额三分之二以上的共有人或者其委托代理人提出。但共有人之间另有约定的除外。

　　共有人协议变更共有性质，以及就共有不动产的处分进行约定申请登记的，应当共同申请。共有不动产因共有人姓名、名称或者不动产自然状况变化需要申请变更登记的，可以由相关的共有人申请。

　　按份共有人转让其享有的不动产份额，应当与受让人共同申请转移登记；受让人属于共有人以外的，应当同时提交其他共有人放弃优先购买权的书面证明。按份共有人抵押其不动产份额的，应当与抵押权人共同申请登记。